一、修订背景

为指导业主大会成立、规范业主委员会运行制度，我市于2019年印发《业主大会和业主委员会指导规范》（以下简称原《规范》）。随着《中华人民共和国民法典》颁布实施，《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等法规修改，以及《中华人民共和国城市居民委员会组织法》修订施行，原《规范》部分内容已不能适应现行法律法规和基层治理实践需要。围绕业主大会筹备、会议表决、业主委员会履职、换届交接、公共收益管理以及属地指导监督等方面出现的新情况新问题，依据《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等有关规定，福州市住房和城乡建设局对原《规范》进行修订，形成《业主大会和业主委员会指导规范》（以下简称《规范》），进一步推动业主自治规范有序运行，促进物业管理融入基层社会治理。

二、主要内容

《规范》共40条，围绕业主大会和业主委员会的成立、运行、指导监管三个环节，进一步完善从筹备组建、履职运行到换届交接、监督管理的全流程制度安排。主要内容可以概括为以下六个方面：

一是完善成立和组建机制。明确物业服务区域达到法定条件后，乡镇人民政府、街道办事处会同居（村）民委员会组织成立首次业主大会会议筹备组；细化筹备组构成、召集人确定、业主代表产生以及业主委员会委员候选人审核等要求。

二是规范会议和表决程序。明确业主大会会议可以采用电子投票方式，同时保障业主以纸质书面形式投票的权利；对参与表决比例、记名投票、书面委托、公告方式以及表决未通过后重新提起共同决定事项的程序作出规范。

三是厘清职责边界和履职要求。明确业主委员会是执行业主大会决定、维护业主合法权益的执行机构，不得越权决定应当由业主共同决定的事项，不得以倾向性意见引导业主发表意见或者投票。

四是加强公共收益和财物管理。明确业主委员会经营物业共有部位、共用设施设备，应当经业主大会决定。小区公共收益账户应当以小区业主委员会名义设立，不得存入个人账户。业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每季度公布并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和属地监督。

五是完善换届交接和特殊情形运行机制。规定业主委员会换届前开展资产清查，新一届业主委员会成立后10日内完成财务账簿凭证、档案资料、印章和其他共有财物移交；委员资格终止的，应当按规定及时移交其保管的有关资料和财物。业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以依法组建临时物业管理委员会代为履行相关职责；未成立临时物业管理委员会的，可以将档案资料、印章先行移交给乡镇人民政府、街道办事处确定的单位代管，保障小区共同管理事项不断档。

六是健全指导监管体系。进一步明确县（市）区物业管理主管部门、乡镇人民政府、街道办事处和居（村）民委员会在委员资格、换届交接、公共收支监督以及业主大会会议等方面的指导监督职责。对业主委员会未依法履职、未按期移交资料印章和财物、未按规定公示资产清查结果等情形，衔接《福建省物业管理条例》规定予以处理。

政策解读处室：福州市住房和城乡建设局物业管理处

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