各县（市）区房管（住建）局、发改局、公安局、市场监管局：

　　根据深化“整治物业服务企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题，切实维护业主利益”工作要求，现将《福州市住宅小区公共收益管理暂行办法》印发给你们，请落实执行。

　　特此通知。

福州市住房保障和房产管理局          福州市发展和改革委员会

福州市公安局                福州市市场监督管理局

2022年10月21日　　　　

　　（此件主动公开）

　　福州市住宅小区公共收益管理暂行办法

　　第一条 为规范我市住宅小区共有部位的经营行为，加强住宅小区公共收益的管理、使用、监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称公共收益，是指利用住宅小区业主专有部分以外的共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入。

　　本办法所称公共收益包括：

　　（一）利用住宅小区的围墙、小区出入口或者大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等经营所得的收入；

　　（二）利用公共场地、公共道路停放车辆收取的场地使用费；

　　（三）利用公共场地摆摊、引进自助售卖机或快递柜等收取的进场费；

　　（四）利用业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

　　（五）通信、宽带网络等进驻小区缴纳的场地费等；

　　（六）公共收益利息收入；

　　（七）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；

　　（八）其他依法属于业主共有的收入。

　　第三条 公共收益扣除合理成本后，属于业主共有。共有部分的经营管理人应当按实测算公共收益的经营管理成本，经营管理费用的支出不得超过《福建省物业管理条例》规定的比例。

　　第四条 公共收益按照共有部分的权属情况，可分为全体业主公共收益和部分业主公共收益。

　　全体业主公共收益指利用全体业主共有部分获取的收益，部分业主公共收益指利用部分业主共有部分获取的收益。

　　公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　第五条 公共收益的存储应当以独立的物业管理区域开设专户，专户的账户名须注明物业管理区域名称，不得与共有部分经营管理人的其他账户混用。

　　业主委员会选举产生后，小区公共收支账户应当以小区业主委员会的名义设立，不得将公共收益存入其他单位或者任何个人的账户。

　　公共收益管理人应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定建立公共收益财务管理制度，设置会计账户并及时入账，指定专人负责保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料。

　　第六条 公共收益的管理人是指实际经营管理小区公共收益的物业服务企业、其它管理人或业主委员会。

　　公共收益管理人不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。

　　第七条 前期物业管理期间，物业服务企业可以经营物业共有部分、共用设施设备，按规定提取相应的经营管理费，剩余收入存入住宅专项维修资金账户。

　　业主大会成立之日起30日内，前期物业服务企业应当向业主委员会移交经营收支账目。业主委员会有异议的，可以查询、复制全部财务会计资料，也可以委托有资质的中介机构进行审计。

　　第八条 业主大会成立后物业共有部分经营、公共收益的使用应当经过业主大会同意，并在管理规约中规定。签订小区共有部分的承包、租赁、经营等合同的，应当根据业主大会的授权，合同期限、金额等不得授权业主委员会或者物业服务人决定，应经法定权数的业主同意。

　　第九条 业主委员会可以自行经营物业共有部分，也可以委托物业服务人经营物业共有部分。业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期；委托物业服务人经营的，合同期限不得超过物业服务合同中约定的物业服务人的服务期限。

　　第十条 公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　经业主大会同意，公共收益可以用于下列支出，但物业服务合同另有约定的除外：

　　（一）共用部位、共用设施设备的维修养护费用和专项保险费用；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；

　　（三）召开业主大会会议所需费用；

　　（四）有关人员的报酬或补贴；

　　（五）对公共收益的审计、信息公开费用；

　　（六）抵扣业主的物业管理费；

　　（七）业主共同决定的其他事项支出。

　　第十一条 业主委员会任期届满前三个月应当对共有部分经营收支情况进行清查，清查结果应当在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对清查结果有异议的，经业主大会决定聘请第三方机构清查。

　　第十二条 物业服务人、业主委员会经营物业共有部分的收支情况应当每季度在物业管理区域内的显著位置公布，通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。

　　第十三条 业主委员会委托物业服务人经营共有部分的，业主委员会应当督促物业服务人，至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次公共收益收入及使用情况，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

　　第十四条 乡镇人民政府、街道办事处应当每年对小区共有部分经营收支情况进行检查。乡镇人民政府、街道办事处可以根据需要邀请相关专业部门参与检查，也可以聘请第三方机构参与检查或者进行审计。村（居）民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处指导监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法开展工作。

　　第十五条 物业服务企业、业主委员会未按照规定公布、公示共有部分经营收益情况的，由县（市）区物业管理主管部门根据《福建省物业管理条例》的规定予以处理。

　　第十六条 业主委员会任期届满未按规定审计、公示共有部分经营收支的，由县（市）区物业管理主管部门根据《福建省物业管理条例》的规定予以处理。

　　第十七条 物业管理行政主管部门负责规范住宅小区公共收益管理，会同有关部门指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会开展属地监管。

　　第十八条 发改部门负责组织相关部门依法归集违法违规物业服务企业和从业人员失信信息，在“信用中国（福建福州）”网站向社会公示；对依法列入严重失信惩戒对象名单的物业服务企业，通过联合奖惩服务系统推送至相关部门实施失信联合惩戒。

　　第十九条 公安机关负责依法查处侵占公共收益的违法犯罪行为，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十条 民政部门负责指导居（村）民委员会对小区设立业主大会和选举业主委员会主动给予指导和协助，配合住宅小区公共收益监管工作，依法保护业主的合法权益。

　　第二十一条 市场监管部门负责物业服务企业合同的监督管理，对违法违规的物业服务企业按程序并记入“国家企业信用信息公示系统”。

　　第二十二条 本办法印发前，物业服务企业从公共收益中已列支垫付的住宅小区共有部分维修、更新、改造的费用，可建档留存，待业主大会成立后，由业主按程序表决通过后追认核销；未能成立业主大会的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导居（村）民委员会组织业主提出处理意见，并按照法定程序由业主进行表决。

　　对公共收益列支有争议，可以由项目所在地县（市）、区物业管理行政主管部门组织协调处理，也可以由当事人通过法律途径解决；若有线索涉嫌犯罪的，可以将相关证据材料提交乡镇人民政府、街道办事处，乡镇人民政府、街道办事处应移送公安等司法部门依法处理。

　　第二十三条 本办法自2022年11月1日起施行。