千面山片区改造项目房屋征收补偿方案

　　　   根据城市总体规划实施要求，为加快城市危旧房改造建设，经市政府研究，决定对玉屏街道千面山片区实施危旧房改造，征收该片区改造范围内的房屋（详见规划红线）。现根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合我市实际情况，制定以下征收补偿方案。　　

一、征收补偿对象及方式

　  1、凡本征收范围内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或有权机构认证证明作为征收补偿依据。

2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和产权调换相结合的方式，若被征收房屋属于本方案第二条第6款规定的，不能实行货币补偿。

3、产权人认定：以《土地使用权证》及《房屋所有权证》登记的产权人为准，或经审批的《用地申请表》、《建筑许可证》以及其他证明产权材料为认定依据。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：经认定产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积乘以补偿单价实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换：征收部门与被征收人对被征收房屋的征收补偿总金额和用于产权调换的房屋市场评估价之间的差价进行计算，结清后进行产权调换安置。

3、根据本区域房屋的结构状况，将房屋结构划归为6类11等，其重置价标准详见附表一。根据原城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》，结合被征收房屋的残值后，制定出不同完损等级房屋的成新标准，具体详见附表二。

4、营业性用房的认定：

（1）被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；

（2）被征收房屋未经规划部门批准、房管部门登记，将非营业性用房改作营业性用房，并且持有工商营业执照和税务登记证明的，视不同情况分别按下列办理：

①在2006年12月31日前，将沿18米洪宽大道底层非营业性用房改为营业性用房的，现状处于经营状态，店面进深按房屋沿街底层第一自然间进深（按房屋结构）确认，但不超过8米。营业性用房建筑面积按认定的合法建筑面积确认，其它部分房屋的合法建筑面积按原房使用性质及用途予以认定。合法建筑面积认定按本方案第三点“房屋补偿安置面积的确认”规定执行。

②在2007年1月1日后，将非营业性用房改为营业性用房的，一律按原房使用性质及用途予以认定。在协商期限内搬迁的，可优先选购安置房安置后所剩余的店面。

5、被征收房屋的附属物只适用于货币补偿，不作产权调换。

6、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

①被征收私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；

②被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

③被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

7、征收出租的房屋，所有权人要求产权调换的，原租赁关系可以继续保持，但合同规定不保持的除外。

三、房屋补偿安置面积的确认

（一）土地使用证、房屋所有权证齐全的房屋以房屋所有权证确权面积为准予以补偿安置。

（二）无产权及手续不完整的房屋面积确认方法：

1、对年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），未经初始登记的房屋且确系本人居住使用，房屋使用人能提供地契、建设用地证明等有关材料的，按其原房屋建筑面积的100%予以补偿安置；

2、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”之一，手续不完整的建房户，按其原房屋建筑面积的95%予以补偿安置；

3、经镇、街道清理（持有有效凭证）的，按其原房屋有审批的建筑面积的90%予以补偿安置。

4、1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按其原房屋建筑面积的85%予以补偿安置。

5、1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按其原房屋建筑面积的70%予以补偿安置；在协商期限内搬迁的，可按其原房屋建筑面积的10%予以奖励计入补偿安置面积。

6、2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按其原房屋建筑面积的50%予以补偿安置；在协商期限内搬迁的，可按其原房屋建筑面积的10%予以奖励计入补偿安置面积。

7、2006年12月31日以后，无审批手续的房屋一律不予补偿。但在协商期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予拆除费用补贴。

四、埕地、其他空地的面积确认及计价标准

　 （一）埕地、其他空地的面积是指房屋四周权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地面积后余下的土地面积。

　  （二）计价标准

　  1、经国土部门确权的，土地性质为国有土地的，属出让土地的按征收区段住宅的基准地价100%补偿，属划拨土地的按征收区段住宅的基准地价60%补偿。

2、经市镇（街）两级清理收费的，按征收区段住宅的基准地价40%补偿。

　  3、其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的埕地，按同区段征地补偿标准给予补偿。在协商期限内搬迁的，可按150元/㎡予以补偿。

五、货币补偿方式

1、住宅用房补偿计价方式：

房屋货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（原房屋住宅区位评估单价3212元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）+其它项目补偿费。

2、营业性用房补偿计价方式：

营业性用房货币补偿金额＝被征收房屋的合法建筑面积×（原区段店面区位评估单价7835元/㎡ +被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）+其它项目补偿费。

3、工业厂房类按照分户评估报告书评估的金额经双方协商确认后进行补偿。

六、产权调换方式

1、产权调换安置方式为在千面山片区建设公寓式安置房安置，被征收房屋与安置房根据被征收房屋实行货币补偿的价格和安置房的市场评估价，计算、结清产权调换的差价。

2、产权调换原则

①店面部分安置以原有店面开间间数为依据，因原店面建筑面积与安置店面面积不符产生的面积差，依据被征收的店面实行货币补偿的价格和安置店面的市场价，按多还少补原则进行结算。

②住宅部分选择安置房确定办法。

原房屋总层数在二层以下（含二层）的，选择安置房面积原则上不超过原房屋合法建筑面积的1.25倍。原房屋总层数在三层以上（含三层）的，选择安置房面积原则上不超过原房屋合法建筑面积的1.15倍。

原房屋单层合法建筑面积不超过130㎡（含130㎡）的，选择安置房套数原则上不超过原房屋总层数。原房屋单层合法建筑面积超过130㎡的，选择安置房套数原则上不超过原房屋总层数的1.2倍。

层数认定是以单层建筑面积不低于原房屋建筑占地面积的三分之二为依据予以认定。

对安置后余下面积不足30平方米的，只能采用货币补偿方式。

3、对原房屋住宅合法建筑面积小于30平方米的，给予货币补偿，并可享受住房保障政策。

4、安置房计价：住宅市场评估单价为6029元/m²（未包括层次及朝向调节），一层店面市场评估单价为13610元/m²。

（1）住宅部分

原房屋合法建筑面积等面积内的安置面积价格按安置房市场评估单价的80%给予优惠计价。

原房屋总层数在二层以下（含二层）的，选择安置房面积超出原房屋合法建筑面积25%以内的安置面积，按安置房市场评估单价的60%给予优惠计价；在协商期限内签订协议搬迁的，按安置房市场评估单价的50%给予优惠计价。原房屋总层数在三层以上（含三层）的，选择安置房面积超出原房屋合法建筑面积15%以内的安置面积，按安置房市场评估单价的60%给予优惠计价；在协商期限内签订协议搬迁的，按安置房市场评估单价的50%给予优惠计价。因户型原因，超出上述面积部分按市场评估单价计价。

（2）店面部分

在协商期限内签订协议搬迁的，安置店面在8米进深以内的面积按店面市场评估单价的80%给予优惠计价；因店面设计原因，安置店面在8米进深以外的面积按店面市场评估单价的60%给予优惠计价。

5、安置房选房顺序按搬迁封房顺序依次排号，同时搬迁封房的按抽签方式抽取选房顺序号。

七、签约协商期限内搬迁奖励办法

1、签约协商期限为30天。凡是在协商期限内签订协议搬迁，根据确认的住宅部分合法建筑面积，以住宅区位评估价的20%给予搬迁补偿奖励。

2、在协商期限内签订协议搬迁并选择货币补偿方式的，根据确认的住宅部分合法建筑面积，另按住宅区位评估价的10%给予货币补偿奖励。

3、住宅房屋的被征收人在协商期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

八、搬迁补助及临时安置补助标准

1、搬迁补助费按合法建筑面积6元/m²次，货币补偿方式按一次计算，选择产权调换方式按两次计算。搬迁补助费不足200元按200元计算。

2、住宅选择产权调换方式安置的，临时过渡采用自行过渡方式，临时过渡安置费住宅按合法建筑面积每月6元/m²计算（原面积不足30m²的按30m²计算），过渡期按24个月计算。超过过渡期，过渡安置费按双倍计算。

3、店面选择产权调换方式安置的，由征收部门提供临时过渡店面营业，并按搬迁封房顺序选择店面。

九、停产停业损失补偿办法

征收非住宅房屋造成经营者停产、停业给予补偿，仅限于被征收房屋实行房屋产权调换且被征收人自行过渡的情形，被征收人提供税务部门出具的纳税证明后，由征收部门根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。被征收人选择货币补偿或征收部门已提供区位和面积相当的非住宅周转过渡房的，征收部门不再另行补偿经营者。

十、住房保障办法

征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的，被征收人可按照《福州市城区廉租住房保障办法》、《福州市经济适用住房管理办法》和《福州市经济租赁房管理暂行办法》等规定，携带相关证明材料到居住地街道办事处申请并上报市有关部门优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。

十一、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、依照本细则公布的区位房屋市场评估价，征收人与被征收人应在规定的征收期限内达成搬迁补偿协议，若在征收期限内达不成补偿协议的，市人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十二、房屋搬迁程序

1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。

4、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕后十天内付清货币款项。

5、被征收人在签订协议时，需携带各种证明材料原件并提交户口簿、产权证件、建筑许可证、土地使用证、镇（街）清理建房手续（持有有效凭证）、工商营业执照、税务登记证、户主身份证等复印件各2份。

十三、该实施细则未提及事项均按国务院及省、市的有关规定实施。

十四、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受市纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。

投诉监督电话：85288111。

附表一：

被征收房屋重置价标准

附表二：

被征收房屋成新率评定标准